Spór dot. ograniczeń amortyzacji w spółce nieruchomościowej ujawnił rozbieżności w interpretacji przepisów podatkowych. Nowy przepis o CIT wprowadził limit amortyzacji, ale jego stosowanie budzi wątpliwości. WSA w Gdańsku zakwestionował stanowisko fiskusa, podkreślając, że brak odpisów księgowych nie zawsze oznacza zerowy limit podatkowy.

Od 2022 roku spółki nieruchomościowe muszą stosować ograniczenie wynikające z art. 15 ust. 6 ustawy o CIT. Zgodnie z tym przepisem, odpisy amortyzacyjne dotyczące nieruchomości z grupy 1 Klasyfikacji Środków Trwałych, zaliczane do kosztów uzyskania przychodów, nie mogą przekraczać poziomu księgowych odpisów amortyzacyjnych lub umorzeniowych, jeżeli obciążają one wynik finansowy jednostki.

W praktyce przepis ten stał się źródłem licznych wątpliwości, czego przykładem jest sprawa spółki nieruchomościowej rozpatrzona przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku (sygn. akt I SA/Gd 385/25). – Spółka będąca właścicielem lokali użytkowych, które oddała w dzierżawę, dla celów rachunkowych zakwalifikowała nieruchomość jako inwestycję i wyceniała ją według wartości rynkowej. Nie dokonywała więc księgowych odpisów amortyzacyjnych.

Na gruncie podatkowym spółka potraktowała jednak nieruchomość jako środek trwały i uznała, że może zaliczać podatkowe odpisy amortyzacyjne w pełnej wysokości do kosztów uzyskania przychodów, pomijając ograniczenie z art. 15 ust. 6 ustawy o CIT. Fiskus nie zgodził się z takim podejściem — w interpretacji indywidualnej wskazał, że skoro w księgach rachunkowych odpisy wynoszą zero, to limit podatkowy również powinien wynosić zero.

WSA w Gdańsku uchylił tą interpretację. Sąd nie podzielił popularnego stanowiska, zgodnie z którym limit z art. 15 ust. 6 ustawy o CIT powinien być wyznaczany na podstawie tzw. hipotetycznych odpisów księgowych, które byłyby dokonywane, gdyby nieruchomość traktowano jako środek trwały w ujęciu bilansowym. WSA uznał, że skoro spółka nie dokonuje żadnych odpisów rachunkowych, a jednocześnie dla celów podatkowych uznaje nieruchomość za środek trwały, to ograniczenie z art. 15 ust. 6 ustawy o CIT nie znajduje zastosowania.

Wyrok WSA w Gdańsku nie jest prawomocny i może jeszcze zostać zweryfikowany przez NSA. Stanowisko to stoi w opozycji do wcześniejszych orzeczeń NSA z początku 2025 roku, w których sąd kasacyjny opowiedział się za stosowaniem limitu w oparciu o hipotetyczne odpisy bilansowe. Niezależnie od dalszego biegu sprawy, wyrok pokazuje jednak, że spory wokół interpretacji nowych przepisów dotyczących amortyzacji w spółkach nieruchomościowych pozostają żywe i nierozstrzygnięte.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 16.09.2025 r., o sygn. akt I SA/Gd 385/25.