Nowelizacja ustawy deweloperskiej wprowadzająca art. 41a zmienia on zasady gry między nabywcami a deweloperami. Po latach wątpliwości ustawodawca jednoznacznie wskazał, że przy wadach lokalu nabywcy mogą korzystać z przepisów o rękojmi – tak jak przy zwykłej sprzedaży nieruchomości. To istotny krok w stronę wyrównania ochrony prawnej kupujących, choć zmiany nie rozwiązują wszystkich problemów.

Dodanie art. 41a do ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym jest odpowiedzią na wieloletnie wątpliwości dotyczące zakresu odpowiedzialności deweloperów. Nowy przepis przesądza, że w przypadku przeniesienia praw wynikających z umowy deweloperskiej, umowy zobowiązującej czy umowy dotyczącej lokalu użytkowego stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi (art. 556 i nast. k.c.). Oznacza to, że nabywcy mogą żądać usunięcia wad, obniżenia ceny, a w przypadku wad istotnych – nawet odstąpić od umowy (art. 560 k.c., art. 561 k.c.).

Zmiana ta wynika z wcześniejszych zastrzeżeń doktryny, która wskazywała, że brak wyraźnego odesłania do przepisów o rękojmi prowadził do osłabienia pozycji nabywców. Dotychczas musieli oni dochodzić roszczeń wyłącznie na zasadach odpowiedzialności kontraktowej określonej w art. 471 k.c., wymagającej wykazania winy dewelopera oraz związku przyczynowego między wadą a szkodą. Nie było to rozwiązanie korzystne dla kupujących, zwłaszcza że rękojmia – jako odpowiedzialność oparta na zasadzie ryzyka – nie wymaga dowodzenia winy sprzedawcy.

Choć nowelizacja przywraca równowagę między uczestnikami rynku nieruchomości, nie usuwa wszystkich problemów. Art. 41a ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym nie wskazuje precyzyjnie, które przepisy dotyczące rękojmi stosuje się do umów deweloperskich, a które nie. W praktyce powstaje więc pytanie, czy wady ujawnione podczas odbioru wyłączają odpowiedzialność dewelopera na podstawie art. 557 k.c., który stanowi, że sprzedawca nie odpowiada za wady znane kupującemu. Ponadto ustawa nadal nie reguluje kompleksowo odbiorów lokali użytkowych, co utrzymuje różnicę w standardzie ochrony między nabywcami lokali mieszkalnych a przedsiębiorców.

Nowelizacja nie rozwiązuje także kwestii wad nieruchomości wspólnej. Wspólnota mieszkaniowa – jak wynika z orzecznictwa – może dochodzić roszczeń tylko wtedy, gdy właściciele lokali przekażą jej swoje uprawnienia z rękojmi w drodze cesji, co w praktyce wymaga działania wszystkich współwłaścicieli. Jest to nadal poważne utrudnienie w skutecznym dochodzeniu roszczeń.

Warto też podkreślić, że ustawodawca nie przewidział przepisu przejściowego. W praktyce oznacza to, że art. 41a znajdzie zastosowanie wyłącznie do umów ostatecznych zawartych od 9 września 2025 r. Osoby, które podpisały je wcześniej, mogą dochodzić roszczeń jedynie na podstawie art. 471 k.c., co bywa znacznie trudniejsze.

Nowy przepis niewątpliwie wzmacnia ochronę nabywców i ujednolica praktykę rynkową, jednak dopiero pierwsze orzeczenia sądów pokażą, w jakim zakresie rękojmia będzie stosowana do umów deweloperskich i jak zostaną rozwiązane dotychczasowe luki interpretacyjne.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
3. Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.