Czy spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego przez dziecko może dać rodzicowi prawo do ulgi mieszkaniowej? Najnowszy wyrok NSA rozwiał wszelkie wątpliwości – przepisy są jednoznaczne, nawet jeśli sytuacja wydaje się niesprawiedliwa.

Historia ojca, który spłacał kredyt zaciągnięty przez córkę, pokazuje, jak restrykcyjnie organy podatkowe i sądy podchodzą do ulgi mieszkaniowej. Mężczyzna otrzymał od córki w darowiźnie mieszkanie obciążone hipoteką. Choć faktycznie to on spłacał zobowiązanie wobec banku, kredyt formalnie zaciągnęła córka. Po kilku latach sprzedał lokal – jeszcze przed upływem pięciu lat od jego nabycia – co w świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych oznaczało powstanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i obowiązek zapłaty 19% podatku dochodowego.

Podatnik chciał jednak skorzystać z ulgi mieszkaniowej, przewidzianej w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, argumentując, że środki ze sprzedaży przeznaczył na spłatę kredytu związanego z tym samym mieszkaniem. Fiskus był nieugięty. – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, że ulga nie przysługuje, ponieważ kredyt został zaciągnięty przez inną osobę. Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, wydatkiem na własne cele mieszkaniowe jest bowiem spłata kredytu zaciągniętego przez podatnika, a nie przez osobę trzecią.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi początkowo stanął po stronie podatnika, wskazując, że liczy się faktyczne przeznaczenie środków i rzeczywiste zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Jednak Naczelny Sąd Administracyjny (wyrok z 5 listopada 2025 r., sygn. akt II FSK 368/24) uchylił to orzeczenie, podkreślając, że ulgi i zwolnienia podatkowe są wyjątkami od zasady powszechności opodatkowania – dlatego nie mogą być interpretowane rozszerzająco.

NSA wyraźnie wskazał, że aby uznać spłatę kredytu za wydatek na cele mieszkaniowe, podatnik musi być stroną umowy kredytowej. Sam fakt zamieszkiwania w lokalu i ponoszenia kosztów jego utrzymania nie wystarczy. W konsekwencji ojciec, mimo że realnie nie uzyskał korzyści ze sprzedaży, musiał zapłacić podatek.

Wyrok ten przypomina, że przy korzystaniu z ulg podatkowych kluczowe są formalności. Własne cele mieszkaniowe w rozumieniu ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych muszą mieć nie tylko faktyczny, ale i prawny charakter – a więc obejmować sytuację, w której podatnik jest właścicielem i jednocześnie kredytobiorcą.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
2. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 05.11.2025 r., sygn. akt II FSK 368/24.