Najem prywatny może być prostym źródłem dochodu, ale tylko pod warunkiem właściwego rozliczenia podatków. Sprawdź, kiedy możesz stosować ryczałt, jak uniknąć błędów w umowie najmu i co zrobić, by legalnie obniżyć wysokość podatku.

I. Wprowadzenie

Od 2023 roku przychody z prywatnego najmu nieruchomości można rozliczać wyłącznie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Oznacza to, że właściciel mieszkania lub domu, który wynajmuje je poza działalnością gospodarczą, nie może rozliczać się według skali podatkowej (PIT). Zasada ta wynika wprost z art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

II. Wysokość podatku ryczałtowego

Wysokość podatku ryczałtowego została określona w art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym i wynosi:

1. 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł rocznie;
2. 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę.

III. Najem prywatny a działalność gospodarcza

Granica między najmem prywatnym a działalnością gospodarczą nie zawsze jest oczywista. O jej charakterze decydują obiektywne przesłanki, takie jak wpisanie nieruchomości do ewidencji środków trwałych i dokonywanie amortyzacji. Jednak podatnik sam może zdecydować, czy dany majątek włączyć do działalności, czy zachować w sferze prywatnej. Co istotne, liczba wynajmowanych mieszkań nie przesądza o uznaniu najmu za działalność gospodarczą.

IV. Najem krótkoterminowy i pośrednicy

Ryczałt można stosować również w przypadku najmu krótkoterminowego, np. wynajmu apartamentów turystycznych. Co więcej, korzystanie z usług pośredników (np. serwisów internetowych, firm sprzątających czy zarządców nieruchomości) nie wyklucza traktowania takiego wynajmu jako prywatnego.

V. Jak zatem obniżyć podstawę opodatkowania?

Ryczałt płaci się od przychodu, nie od dochodu – nie można więc odliczać kosztów pośrednictwa czy prowizji. Istnieje jednak legalny sposób, by ograniczyć wysokość opodatkowanego przychodu. Wystarczy w umowie najmu zapisać, że to najemca pokrywa koszty eksploatacyjne – media, internet, wywóz śmieci, podatki lokalne czy opłaty do wspólnoty. Wtedy kwoty te nie stanowią przychodu wynajmującego.

Jeśli natomiast umowa nie rozdziela tych opłat lub wskazuje, że są one „wliczone w czynsz”, podatek należy zapłacić od całej otrzymanej kwoty.

VI. Najem mieszkań a VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, najem lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe jest zwolniony z VAT. Trzeba jednak pamiętać, że taki najem wciąż stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów o VAT (art. 15 ust. 2 ustawy). Osoby prowadzące firmę powinny więc uważać, by łączna wartość sprzedaży nie przekroczyła progu 200 tys. zł uprawniającego do zwolnienia z VAT.

Z kolei najem krótkoterminowy może być objęty 8-procentową stawką VAT (dział 55 PKWiU), co bywa korzystne – pozwala bowiem odliczać VAT z faktur kosztowych, czego nie da się zrobić przy zwolnieniu z podatku.

VII. Podsumowanie

Najem prywatny jest stosunkowo prostą formą uzyskiwania dochodu, ale wymaga poprawnego sporządzenia umowy i świadomego rozliczania podatków. Kluczowe jest, aby jasno rozdzielić przychód z czynszu od kosztów ponoszonych przez najemcę oraz właściwie ustalić, czy dany najem ma charakter prywatny czy gospodarczy. Odpowiednie zapisy i znajomość przepisów mogą realnie obniżyć obciążenia podatkowe, a jednocześnie pozwolić uniknąć sporów z fiskusem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
2. Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
3. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.