Sprzedaż mieszkania i zakup nowego – czy kolejność transakcji ma znaczenie dla skorzystania z ulgi mieszkaniowej? W najnowszym wyroku NSA jednoznacznie wskazał, że aby móc skorzystać ze zwolnienia podatkowego, środki wydatkowane na własne cele mieszkaniowe muszą pochodzić bezpośrednio z przychodu uzyskanego ze sprzedaży poprzedniej nieruchomości. Sprawdź, jakie warunki muszą zostać spełnione i dlaczego wcześniejsze finansowanie nowego lokalu z innych funduszy może skutkować koniecznością zapłaty podatku.
Podatniczka w 2020 r. sprzedała mieszkanie, nabyte dwa lata wcześniej, a środki z tej sprzedaży chciała przeznaczyć na nowy lokal oraz skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Problemem było to, że już w 2019 roku Podatniczka zaczęła regulować należności za nowe mieszkanie, choć formalnie nie sprzedała jeszcze dotychczasowego lokalu. Wydatki te sfinansowała z innych funduszy, niezwiązanych z przyszłym przychodem ze zbycia.
Podatniczka, powoływała się na art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który stanowi, że wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e ww. ustawy, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 5 czerwca 2025 r., o sygn. akt II FSK 1193/22 wskazał, aby móc skorzystać z preferencji podatkowej wynikającej z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, konieczne jest, by wydatki mieszkaniowe zostały sfinansowane z dochodu uzyskanego ze sprzedaży poprzedniego lokalu – i to bezpośrednio wynikały z tej konkretnej transakcji. NSA podtrzymał tym samym wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego i stanowisko Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.
Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że Podatniczka nie sfinansowała wydatków mieszkaniowych z przychodu uzyskanego ze sprzedaży poprzedniego mieszkania. Kluczowe znaczenie ma moment poniesienia kosztów oraz ich źródło. Zdaniem Sądu – ustawodawca wymaga, by środki na realizację celów mieszkaniowych zostały wydane dopiero po sprzedaży poprzedniego lokalu i były rezultatem właśnie tej sprzedaży. Finalnie w przedmiotowej sprawie, ponieważ nie spełniono wymogów ustawowych, przychód uzyskany ze sprzedaży poprzedniej nieruchomości nie może zostać objęty zwolnieniem i tym samym podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Wyrok NSA z 05.06.2025 r., o sygn. akt II FSK 1193/22
