VAT przy sprzedaży nieruchomości użytkowej?

Przedsiębiorcy, których są właścicielami lokali użytkowych, w toku prowadzonej działalności gospodarczej często dokonują ich sprzedaży. Poważne wątpliwości budzi zatem kwestia doliczenia do ceny sprzedaży podatku VAT.

W myśl art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się z podatku VAT dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

  • sprzedaż budynku jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim.
  • pomiędzy pierwszym zasiedleniem a sprzedażą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jeżeli chodzi o zwolnienie przewidziane w ramach pierwszego zasiedlenia, to jest ono główną podstawą możliwości zwolnienia przedsiębiorcy z konieczności naliczenia podatku VAT z tytułu sprzedaży lokalu użytkowego. Warunkiem zastosowania takiego zwolnienia jest sprzedaż budynku nie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim. Ma to zastosowanie zarówno przy sprzedaży na rynku pierwotnym nieruchomości jak również w przypadku późniejszego ulepszenia użytkowanego lokalu. Ustawodawca wskazał, że pierwsze zasiedlenie jest to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu. W sytuacji ulepszenia budynku, wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, muszą stanowić co najmniej 30% wartości początkowej budynku.

Drugą wskazaną możliwością zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży lokalu użytkowego jest sytuacja, kiedy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a sprzedażą budynku, budowli lub ich części, nie upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przedsiębiorcy, którzy z różnych przyczyn nie spełniają żadnego z wcześniej wskazanych warunków, mogą skorzystać z innej możliwości na jaką zezwalają przepisy podatkowe. Dodatkowa możliwość zwolnienia z podatku VAT istnieje, gdy przy sprzedaży lokalu użytkowego:

  • w stosunku do sprzedawanej nieruchomości lub jej części nie przysługiwało sprzedającemu prawo do odliczenia podatku VAT przy jej nabyciu oraz
  •  sprzedający lokal użytkowy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do odliczenia podatku VAT, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Co ważne, w przypadku ostatniego warunku, to nie nie będzie on egzekwowany w sytuacji, gdy przedsiębiorca wykorzystywał budynek lub jego część w stanie ulepszonym na cele prowadzonej działalności gospodarczej minimum 5 lat od momentu dokonania ulepszenia. Albowiem w takiej sytuacji wystarczy przy sprzedaży lokalu użytkowego spełnienie wyłącznie warunku pierwszego aby skorzystać ze zwolnienia z podatku VAT. Znaczy to, że nawet jeśli sprzedaż lokalu firmowego dokonana jest w ramach pierwszego zasiedlenia albo w okresie 2 lat po nim, to przedsiębiorca nadal może w części lub całości nieobjętej pierwszym zwolnieniem skorzystać z powyższego zwolnienia.